전세보증금반환보증 가입 조건·보증료 계산

HUG 전세보증금반환보증은 보증금 구간과 주택 유형, 부채비율로 보증료율이 정해지고, 보증료는 '보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365'로 계산합니다. 2026년 11월 15일 기준으로 주택도시보증공사(HUG) 안내 페이지와 공지를 확인해 정리했어요.

다만 2026년 10월 30일 신청분부터 제도가 일부 바뀌었습니다. 바뀐 부분은 아래 표 다음에 따로 적었으니 같이 보세요.

이 표는 HUG 상품 안내 페이지 기준입니다. 페이지에 개정일은 적혀 있지 않지만, 새 상품명 「전세반환보증」과 사전한도심사·전액 보증 내용이 이미 실려 있었어요.

1. 보증 대상 주택과 제외 대상

HUG 안내에는 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택(분양형), 주거용 오피스텔, 아파트가 대상으로 나옵니다. 사는 집이 이 가운데 하나라면 일단 후보가 됩니다.

반대로 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 제외 대상으로 적혀 있습니다. 용도가 주거용이 아닌 건물에 들어가는 계약이라면 가입이 막힌다는 뜻이에요.

제약도 있습니다. 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원을 넘으면 대상이 아닙니다.

월세가 섞인 계약은 전월세전환율(안내 페이지 기준 6.5%)로 환산한 전세보증금으로 따집니다. 계약 전에 HUG 콜센터(1566-9009)나 안심전세앱으로 한 번 더 맞춰 보세요.

2. 보증한도, 90%와 선순위채권

HUG 안내의 한도 공식은 주택가격 × 90% − 선순위채권 등입니다. 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 돌려받는 대출·근저당 같은 것을 말해요.

안내 페이지의 예시로 보면 주택가격 1억 원일 때 한도는 9,000만 원입니다. 보증금이 9,500만 원이면 가입이 안 됩니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. HUG는 「전세보증 제도개선 사전 안내」 공지에서 2026년 10월 30일 신청분부터 보증한도를 산정할 때 선순위채권 등의 합계가 주택가격의 60% 이내여야 한다고 밝혔습니다.

두 기준은 함께 적용됩니다. HUG 상품 안내에는 주택가격 1억 원, 선순위채권 5,500만 원, 보증금 4천만 원인 예시가 있는데, 한도가 3,500만 원이고 선순위채권이 60%를 넘어 가입할 수 없다고 적혀 있어요. 단독·다중·다가구주택은 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금을 합쳐 주택가격의 80% 이내여야 한다는 조건도 따로 붙습니다.

3. 보증료율표와 계산식

보증료율은 보증금 구간, 주택 유형(아파트·기타), 부채비율 구간으로 나뉩니다. 부채비율은 (선순위채권 + 보증금) ÷ (주택가격 × 90%)로 구합니다.

위 요율은 HUG 안내 페이지에 실린 연 요율입니다(2026년 11월 15일 확인). 10월 30일 개편 공지에는 보증료율을 바꾼다는 내용이 없었습니다.

계산식은 보증료 = 보증금 × 보증료율 × 계약기간(일수) ÷ 365입니다. 예를 들어 주택가격 3억 원 아파트, 선순위채권 없음, 보증금 2억 4천만 원, 2년 계약이라고 해 보겠습니다.

부채비율은 2.4억 ÷ (3억 × 0.9) = 약 88.9%라서 「80% 초과」 칸이고, 2억 초과~5억 이하 아파트는 0.154%입니다. 연 보증료가 약 369,600원이니 2년치는 약 739,200원입니다.

같은 보증금이라도 부채비율이 70% 이하면 0.107%라서 2년치가 약 513,600원입니다. 부채비율이 높을수록 보증료가 비싸지는 구조라는 점, 기억해 두세요.

4. 할증과 할인

선순위채권이 「주택가격 × 90%」의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다. 위 계산 결과에 10%가 더 붙는다는 뜻이에요.

할인도 있습니다. HUG 안내 기준으로 연소득 5천만 원 이하(배우자 포함) 가구, 동거인 없이 혼자 사는 만 65세 이상 세대주, 한부모가족은 60%입니다.

미성년 자녀 3명 이상 가구, 장애인 가구, 만 65세 이상 고령자 가구, 신혼부부(합산 연소득 6천만 원 이하·혼인 7년 이내), 다문화 가구 등은 40%예요. 이 사회배려계층 할인은 중복해서 받을 수 없습니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약했다면 3% 할인 항목이 따로 있습니다.

할인마다 내야 하는 증빙 서류가 다릅니다. 해당될 것 같다면 신청 전에 HUG나 취급 은행에 필요한 서류를 물어보세요.

5. 가입 시기와 10월 30일 변경점

신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 갱신 계약은 갱신된 계약기간의 1/2이 지나기 전이에요. 반이 지나면 가입이 안 되니 이사 직후 바로 신청하는 편이 낫습니다.

HUG 공지에 따르면 2026년 10월 30일 보증 신청분부터 아래가 달라졌습니다.

• 상품명이 「전세보증금반환보증」에서 「전세반환보증」으로 바뀝니다
• 이사·잔금 전에 주택가격과 임대인의 보증 금지 여부를 먼저 심사하는 사전한도심사가 생겼습니다
• 보증한도 안에서 임차인이 신청한 금액을 보증(전부·일부보증)하던 방식에서, 보증한도 안에서 전세보증금 전부를 보증하는 방식으로 바뀌었습니다
• 임대인이 미성년자이면 부모 등 법정대리인이 연대보증해야 합니다(신규 신청분)

HUG 상품 안내를 보면 사전한도심사는 전월세계약을 맺은 날부터 계약 시작일 14일 전까지 안심전세앱에서 신청합니다. 대상 주택은 아파트·주거용 오피스텔·연립·다세대주택이고, 성년인 대한민국 국적 개인 임차인이어야 해요.

통과하면 카카오톡 알림톡 안내에 따라 이사 뒤 본심사를 신청합니다. 잔금을 치르기 전에 가입 가능 여부를 알 수 있다는 점이 가장 큰 장점이에요.

한계도 있습니다. 사전심사는 가입 가능 여부를 미리 보는 절차이고, 최종 보증서는 잔금과 전입신고를 마친 뒤 본심사를 거쳐 보증료를 내야 발급됩니다. 본심사 때 다른 보증기관 전세보증에 중복 가입한 내역이 없어야 한다는 조건도 있어요.

같은 공지에는 2026년 10월 1일 신규 신청분부터 HF나 SGI서울보증이 임대인 대신 보증금을 돌려준 경우에도 그 임대인은 HUG 보증이 금지된다는 내용이 있습니다. 임대인이 그 기관에 다시 갚았다면 금지하지 않아요.

참고로 HF(한국주택금융공사)와 SGI서울보증에도 비슷한 전세보증 상품이 있습니다. 이 글에서는 조건 비교를 하지 않았고, 각 기관 안내에서 따로 확인하셔야 합니다.

6. 계약 전 체크리스트

• 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하인지 확인
• 주택 유형이 대상인지 확인(근린생활시설·공관 등은 제외)
• 등기부등본으로 선순위채권을 보고, 주택가격의 60% 이내인지 계산
• 아파트·오피스텔·연립·다세대라면 계약 시작일 14일 전까지 안심전세앱에서 사전한도심사 신청
• 부채비율 구간별 요율로 보증료를 미리 계산하고, 할증·할인 해당 여부 확인
• 잔금일·전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2이 지나기 전에 신청

보증 가입 자체는 권하지도 말리지도 않습니다. 다만 부채비율이 높을수록 보증료가 오르고 한도에서도 밀린다는 점은 숫자로 이미 확인되는 사실이에요. 요율과 한도는 HUG가 바꾸면 달라지니, 변경이 확인되면 이 글을 갱신하겠습니다.